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A Construção a Preço de Custo é uma ótima opção para quem procura investir no mercado imobiliário, principalmente pelo custo-benefício elevado, que é inerente ao modelo. Mas ela é interessante por vários outros motivos: tem como núcleo a sustentabilidade econômica, dá ao investidor controle sobre o processo e conta com um nível de transparência que não é possível em outras formas de investimentos imobiliários. Neste modelo o investidor arca com o custo real do projeto, o que maximiza o lucro bruto. Porém este fato pode ser um risco, afinal é impossível ter completa certeza do valor final da obra. Assim é fundamental que haja um orçamento assertivo. Continue lendo para saber como aplicamos a Construção a Preço de Custo de modo a reduzir os riscos do modelo.
O MODELO
TRANSPARÊNCIA
PERGUNTAS FREQUENTES
ESTUDOS DE CASO
A formação de um grupo de investidores ocorre ao instituir uma SPE (Sociedade de Propósito Específico), uma empresa em que os investidores são os sócios com o objetivo em comum da construção de um condomínio. A execução do projeto é feita por esta SPE, e todos os ativos como o terreno e os valores arrecadados pelos investidores são de propriedade da SPE. A NOVA não tem propriedade sobre os ativos do grupo, sendo somente uma empresa contratada pela SPE para administrar o processo. Com esse aspecto já se percebe uma grande diferença entre investir em um projeto de Construção a Preço de Custo e comprar um imóvel de uma construtora. A maneira como o negócio é estruturado impossibilita a utilização dos fundos levantados para um projeto em outros projetos também administrados pela NOVA. Isso garante que, no caso em que algo venha a acontecer com a administradora, basta a SPE contratar uma nova administradora, por meio de Assembleia de Quotistas, que continuará a execução da obra.
Todos os projetos que criamos passam pelo mesmo ciclo, e entender este ciclo nos ajuda a entender como realmente funciona o modelo e qual o papel da NOVA nele. Abaixo você pode acompanhar tudo o que acontece até o fechamento do grupo de investimento e nos meses seguintes.
A idealização de uma nova oportunidade de investimento tem início quando identificamos o projeto e a localização ideais a serem concebidos, com base em dois fatores primordiais: a identificação das demandas de nossa carteira de investidores; e uma criteriosa análise dos movimentos do mercado, tais como empreendimentos lançados, seus preços, perfil dos apartamentos, localização. Ao identificarmos um terreno que atende à estes quesitos, estabelecemos um Contrato de Opção de Compra, que terá como duração o período necessário para a comercialização das cotas e fechamento do grupo de cotistas. Em seguida montamos com nossos parceiros o pré-projeto e o estudo técnico preliminar, bem como uma estimativa preliminar de custo da obra. Quando finalizados, iniciamos o período de comercialização de cotas para a formação do grupo de investidores. Após a comercialização das cotas disponíveis, é oficializada a criação de um grupo de cotistas ao instituir a SPE. A formalização da SPE ocorre na primeira Assembleia de Quotistas, onde é assinado o Acordo de Quotistas e eleito o Conselho Fiscal, que será formado por 3 cotistas do grupo.
Com a SPE formalizada e a compra do terreno efetivada, entramos na etapa de planejamento e estudos. São contratadas as empresas que irão realizar o projeto arquitetônico executivo, projetos complementares e o orçamento da obra. Também acontece a demolição de estruturas existentes no terreno e aprovação dos projetos em órgãos governamentais. Iniciada a fase de Pré-obra, iniciam-se os aportes pelos investidores para integralização do capital social da SPE. Esses valores serão utilizados para a compra do terreno e, posteriormente, para a própria execução da obra. Os aportes iniciam-se mesmo antes do início efetivo das obras. Isso se faz necessário para permitir o acúmulo de caixa, buscando minimizar a necessidade de levantamento de fundos adicionais no transcorrer da obra para ajuste do fluxo de desembolsos da SPE.
Nesta etapa, é feito o encontro entre a estimativa inicial, o memorial descritivo e o orçamento quantitativo. É comum identificar neste momento diferenças entre a estimativa inicial e o orçamento quantitativo. Caso isso ocorra, é possível diluir a diferença apurada nos aportes a serem realizados durante todo o período de obra, sem prejudicar o fluxo de caixa da SPE. Se existir uma diferença entre a estimativa inicial e o orçamento, a NOVA não receberá a taxa de administração sobre essa diferença. Durante este período a NOVA administra a execução da obra realizando orçamentos, contratos, cobranças, compra de insumos, contratação de serviços, entre outros. Também organizamos as Assembleias de Quotistas e trabalhamos na comunicação com o Conselho Fiscal e cotistas da SPE, disponibilizando Cadernos Contábeis, Relatórios Mensais incluindo acompanhamento da obra e imagens recentes, e várias outras informações na Área do Cliente e no App.
Este é o momento em que preparamos a dissolução da SPE. Para isso acompanhamos o processo de expedição dos Habite-se, a emissão da certidão negativa do INSS, realizamos a averbação da construção, instituição do condomínio e a individualização de matrículas. Uma vez individualizadas as matrículas, a SPE é dissolvida, com a consequente transferência de seu patrimônio aos quotistas, conforme o Acordo de Quotistas. Cada uma das unidades possui um Manual do Proprietário, documento que busca otimizar a utilização do bem, contendo as informações técnicas necessárias, bem como sugestões de manutenção, limpeza, instruções de funcionamento de equipamentos instalados, dentre outras informações. O Manual do Proprietário busca promover a qualidade e a durabilidade das áreas privativas e comuns, com vistas a preservar o investimento realizado.
Todos os sócios da SPE têm direito de fiscalização total durante todo o processo, incluindo acesso à todos os documentos pertinentes à SPE, caderno contábil e acesso ao canteiro de obras. Ao formalizar a SPE, é realizada a primeira Assembleia de Quotistas onde são eleitos 3 conselheiros fiscais dentre os quotistas, que serão reeleitos anualmente. Estes terão como responsabilidade o acompanhamento e fiscalização da contabilidade da SPE. Os sócios podem contratar auditoria externa para avaliar o andamento da obra e o canteiro, bem como auditoria para avaliar a contabilidade da SPE, a assertividade dos processos administrativos e se os valores arrecadados estão sendo utilizados para a finalidade correta. O nosso grande diferencial é o cuidado em oferecer uma extensa quantidade de informações de maneira prática e de fácil compreensão. Os sócios de uma SPE administrada pela NOVA contam com uma seleção de ferramentas que possibilitam acesso fácil e atualizado às informações referentes à SPE ou à obra. Conheça as ferramentas abaixo.
Um conjunto das principais movimentações ocorridas na administração da SPE ou execução da obra nos últimos 30 dias. No Relatório Mensal você encontra avanços no canteiro de obras, imagens recentes, gráficos de acompanhamento do orçamento, progresso macro da obra e o balancete da conta da SPE naquele mês.
Nesta página, localizada em nosso site, os sócios encontram um conjunto extenso de informações referentes ao seu projeto. Entre eles estão: - Todos os documentos referentes à SPE, incluindo contratos, cadernos contábeis, atas de Assembleias, boletos das mensalidades para pagamento pelo cliente, entre outros; - Acompanhamento ao vivo do canteiro de obras, um feed de vídeo ao vivo que pode ser acessado à qualquer momento; - Gráficos comparando o valor orçado e o valor gasto até o momento da consulta; - Imagens recentes do canteiro de obras; - Informações sobre a disponibilidade de documentos, datas de futuras assembleias, entre outros.
O App oferece o acesso a todas as informações encontradas na Área do Cliente de maneira mais prática e conveniente. Além disso o sócio recebe notificações sobre disponibilização de novos documentos, boletos e novas informações importantes sobre a SPE.
A NOVA idealiza projetos imobiliários através de extensos estudos de mercado, realizados no modelo de Construção a Preço de Custo, criando oportunidades para pessoas que procuram investir no mercado imobiliário. Participamos de todas as fases do processo, desde a formação do projeto até a entrega do empreendimento e dissolução da SPE. Administramos a execução da obra, contratos, cobranças, compra de insumos, contratação de serviços, entre outros. Também organizamos as Assembleias de Quotistas e trabalhamos na comunicação com os investidores da SPE, enviando Relatórios Mensais e atualizando a Área do Cliente e o App.
É uma forma de investimento no mercado imobiliário onde o investidor arca com o custo real do projeto, o que maximiza o potencial de lucro bruto. Ela é interessante por vários motivos: tem como núcleo a sustentabilidade econômica, dá ao investidor controle sobre o processo e conta com um nível de transparência que não é possível em outras formas de investimentos imobiliários.
Ao aderir ao modelo, você se torna um cotista de uma empresa e não existem linhas de financiamentos destinadas a este tipo de negócio, não existindo a possibilidade de consórcio, financiamento bancário ou de utilizar recursos do FGTS. Além disso, é essencial que o investidor tenha recursos acima do valor das cotas, para poder arcar com possíveis imprevistos.
É necessário a quantia para a entrada no investimento e capacidade de arcar com os aportes periódicos. Também é fundamental que o investidor tenha alguma sobra de caixa para eventuais ajustes na estimativa inicial obra, pois no fechamento do grupo os valores estão baseados em uma estimativa.
Sim, é necessário ter CPF, eleger um representante legal que resida no Brasil e ter certificado digital. Além disso, a entrada do dinheiro no país precisa ser via remessa oficial.
No início do processo os investidores dão um valor de entrada para que seja efetuada a compra do terreno e cobrir os custos de comercialização da cota. Durante o processo, são efetuados pagamentos mensais e aportes semestrais, ambos corrigidos pelo CUB, divididos em um fluxo apresentado no momento de comercialização da cota.
Sim, basta dividir as cotas referente à unidade no contrato social.
Em caso de inadimplência, o sócio será notificado em 30 dias. O sócio inadimplente tem até 60 dias para regularizar sua situação após a notificação. Caso não haja a integralização do capital depois deste período, a Sociedade pode, em assembleia, excluí-lo da sociedade, tendo os valores pagos por ele até o momento devolvidos, deduzidos de juros de mora e despesas da Sociedade, previamente fixados. As cotas referentes ao sócio excluído poderão ser tomadas pelos demais sócios ou transferidas a terceiros.
Um conjunto das principais movimentações ocorridas na administração da SPE ou execução da obra nos últimos 30 dias. Você encontra informações sobre avanços no canteiro de obras, imagens recentes, gráficos de acompanhamento do orçamento, progresso macro da obra e o balancete da conta da SPE naquele mês.
Todos os sócios da SPE têm direito de fiscalização durante o processo, com acesso aos documentos pertinentes à SPE, caderno contábil e acesso ao canteiro de obras. Disponibilizamos todos os documentos e informações referentes à SPE ou à obra nas ferramentas de comunicação que oferecemos aos investidores, como Relatórios Mensais, Área do Cliente e App.
A segurança da Construção a Preço de Custo se dá pela maneira como ela é estruturada. O terreno e os valores arrecadados são propriedade da SPE, cujos sócios são os próprios investidores, a SPE tem contabilidade e conta corrente própria. Além de estes fatores garantirem que os valores destinados à obra não possam ser utilizados para outra finalidade, os cotistas da SPE estão protegidos de qualquer eventualidade que possa acontecer com a administradora. Além disso, o processo de prestação de contas é transparente. Todos os sócios de uma SPE têm direito de fiscalização durante o processo, com acesso aos documentos pertinentes à SPE, caderno contábil e acesso ao canteiro de obras. Disponibilizamos todos os documentos e informações referentes à SPE ou à obra nas ferramentas de comunicação que oferecemos aos cotistas, como Relatórios Mensais, Área do Cliente e App.
Sociedade de Propósito Específico é um modelo de organização empresarial pelo qual se constitui uma nova empresa limitada ou sociedade anônima com um objetivo específico e tempo determinado. Possui personalidade jurídica, escrituração contábil própria e demais características comuns às empresas limitadas ou S.A.(s).
O processo pode ser resumido em 4 fases, que se encontram na seção Ciclo do Negócio. Clique aqui para conferir.
No modelo de Construção a Preço de Custo, você paga o valor real da obra e no final do processo a sua unidade assume o valor de mercado. Esta diferença, se positiva, é seu lucro bruto. Observamos uma média de valorização para Florianópolis entre 60% e 100%, contudo esta valorização não é garantida. A execução do projeto é feita pela SPE e a administração de todo o processo pela NOVA. Os ativos como o terreno e os valores arrecadados pelos investidores são de propriedade da SPE. E como cada empreendimento tem sua contabilidade e conta corrente própria, isso garante que o dinheiro aportado não seja usado para outros propósitos. Além disso, o processo de prestação de contas é transparente. Todos os sócios de uma SPE têm direito de fiscalização durante o processo, com acesso aos documentos pertinentes à SPE, caderno contábil e acesso ao canteiro de obras. Disponibilizamos todos os documentos e informações referentes à SPE ou à obra nas ferramentas de comunicação que oferecemos aos cotistas, como Relatórios Mensais, Área do Cliente e App.
O preço final da obra não é determinável com exatidão no início do processo. Como o cotista paga pelo custo efetivo da obra, variações no preço de insumos e possíveis imprevistos podem alterar o valor previsto inicialmente. Sugerimos uma reserva extra de 10% para possíveis variações. Não existe a possibilidade de financiamento, consórcio ou mesmo de usar recursos do FGTS, o investidor precisa estar preparado para arcar com os pagamentos periódicos e possíveis imprevistos.
Após a realização dos processos de expedição dos Habite-se, a emissão da certidão negativa do INSS, realizamos a averbação da construção, instituição do condomínio e a individualização de matrículas. Uma vez individualizadas as matrículas, a SPE é dissolvida, com a consequente transferência de seu patrimônio aos quotistas, conforme o Acordo de Quotistas.
Depende do projeto, mas em média 40 meses após o fechamento do grupo, marcado pela primeira Assembleia de Cotistas.
A principal diferença entre a Construção a Preço de Custo e o modelo tradicional é o fato do investidor arcar com o custo real da obra. Este fator maximiza o potencial de lucro, pois a diferença entre o custo da obra e o valor de mercado do bem tende a ser positiva. Além disso, o valor pago pela administração da obra é, em regra, inferior aos lucros relativos a outras modalidades de construção, o que contribui para aumentar o potencial de lucro. Porém, isto também significa que o investidor assume um risco, pois é impossível estimar com exatidão o custo da obra no início do processo.
Todos os sócios da SPE têm direito de fiscalizar o processo, incluindo acesso aos documentos pertinentes à SPE, caderno contábil e ao canteiro de obras. Ao formalizar a SPE, é realizada a primeira Assembleia de Quotistas onde são eleitos 3 conselheiros fiscais dentre os quotistas. Estes terão como responsabilidade o acompanhamento da obra e fiscalização da contabilidade da SPE. O nosso diferencial é o cuidado em oferecer uma extensa quantidade de informações de maneira prática e de fácil compreensão. Os sócios de uma SPE administrada pela NOVA contam com uma seleção de ferramentas que possibilitam acesso fácil e atualizado às informações referentes à SPE ou à obra, como Relatórios Mensais, com um conjunto das principais movimentações ocorridas na administração ou execução da obra nos últimos 30 dias. Além disso, há o App e a Área do Cliente, onde os sócios encontram um conjunto de informações referentes ao seu projeto, como documentos referentes à SPE, acompanhamento da obra ao vivo, imagens recentes do canteiro de obras, entre outros.
Não, cada SPE é uma empresa única, com contabilidade e conta corrente própria. Seus recursos são somente dela e não pode ser utilizado em outra SPE, obra ou para outros propósitos.
A forma de remuneração se dá pela cobrança de um percentual sobre os valores do custo previsto da obra, que é taxa de administração do projeto. Este custo está previsto no orçamento inicial e já se encontra entre os valores a serem integralizados.
Cada SPE possui uma personalidade jurídica e contabilidade própria, sendo a proprietária do terreno e da obra. A NOVA é uma prestadora de serviço de administração de obra. Sendo assim, pode ser substituída no caso de alguma eventualidade.
“Neste modelo de negócio é extremamente importante ter confiança na empresa que está administrando a obra. A transparência que nos passam e a facilidade de acesso à informações construíram a confiança que tenho na NOVA. Eu consigo acompanhar as obras pela internet, verificando câmeras e com as fotografias periódicas disponibilizadas pela NOVA.”
“Iniciamos nossa relação por meio de uma negociação de terreno, e ao estudar o trabalho da NOVA percebemos que ela estava nivelada por cima no mercado em questão de organização, segurança, transparência e por ter estruturado um modelo de negócio que traz muita segurança para o cliente. Isso nos deu segurança para comercializar cotas de projetos idealizados pela NOVA para nossos clientes de carteira, inclusive eu mesmo me tornei cliente.”
Alto padrão
Apartamento de 129m², 3 dormitórios (1 suíte) e vaga dupla de garagem
João Paulo
Entrega
Investimento
Valor de venda
Lucro bruto
Projetado para atender à demanda na região da UFSC
146m² com terraço, 2 dormitórios (1 suíte) e 2 vagas de garagem
Pantanal