A Construção a Preço de Custo é uma ótima opção para quem procura investir no mercado imobiliário, principalmente pelo custo-benefício elevado, que é inerente ao modelo. Mas ela é interessante por vários outros motivos: tem como núcleo a sustentabilidade econômica, dá ao investidor controle sobre o processo e conta com um nível de transparência que não é possível em outras formas de investimentos imobiliários.
Neste modelo o investidor arca com o custo real do projeto, o que maximiza o lucro bruto. Porém este fato pode ser um risco, afinal é impossível ter completa certeza do valor final da obra. Assim é fundamental que haja um orçamento assertivo. Continue lendo para saber como aplicamos a Construção a Preço de Custo de modo a reduzir os riscos do modelo.

A estrutura do negócio

A formação de um grupo de investidores ocorre ao instituir uma SPE (Sociedade de Propósito Específico), uma empresa em que os investidores são os sócios com o objetivo em comum da construção de um condomínio. A execução do projeto é feita por esta SPE, e todos os ativos como o terreno e os valores arrecadados pelos investidores são de propriedade da SPE. A NOVA não tem propriedade sobre os ativos do grupo, sendo somente uma empresa contratada pela SPE para administrar o processo.
Com esse aspecto já se percebe uma grande diferença entre investir em um projeto de Construção a Preço de Custo e comprar um imóvel de uma construtora. A maneira como o negócio é estruturado impossibilita a utilização dos fundos levantados para um projeto em outros projetos também administrados pela NOVA. Isso garante que, no caso em que algo venha a acontecer com a administradora, basta a SPE contratar uma nova administradora, por meio de Assembleia de Quotistas, que continuará a execução da obra.

Ciclo do negócio

Todos os projetos que criamos passam pelo mesmo ciclo, e entender este ciclo nos ajuda a entender como realmente funciona o modelo e qual o papel da NOVA nele. Abaixo você pode acompanhar tudo o que acontece até o fechamento do grupo de investimento e nos meses seguintes.

PRIMEIRA FASE

Pré-projeto e fechamento do grupo

A idealização de uma nova oportunidade de investimento tem início quando identificamos o projeto e a localização ideais a serem concebidos, com base em dois fatores primordiais: a identificação das demandas de nossa carteira de investidores; e uma criteriosa análise dos movimentos do mercado, tais como empreendimentos lançados, seus preços, perfil dos apartamentos, localização. Ao identificarmos um terreno que atende à estes quesitos, estabelecemos um Contrato de Opção de Compra, que terá como duração o período necessário para a comercialização das cotas e fechamento do grupo de cotistas.
Em seguida montamos com nossos parceiros o pré-projeto e o estudo técnico preliminar, bem como uma estimativa preliminar de custo da obra. Quando finalizados, iniciamos o período de comercialização de cotas para a formação do grupo de investidores. Após a comercialização das cotas disponíveis, é oficializada a criação de um grupo de cotistas ao instituir a SPE. A formalização da SPE ocorre na primeira Assembleia de Quotistas, onde é assinado o Acordo de Quotistas e eleito o Conselho Fiscal, que será formado por 3 cotistas do grupo.

SEGUNDA FASE

Pré-obra

Com a SPE formalizada e a compra do terreno efetivada, entramos na etapa de planejamento e estudos. São contratadas as empresas que irão realizar o projeto arquitetônico executivo, projetos complementares e o orçamento da obra. Também acontece a demolição de estruturas existentes no terreno e aprovação dos projetos em órgãos governamentais.
Iniciada a fase de Pré-obra, iniciam-se os aportes pelos investidores para integralização do capital social da SPE. Esses valores serão utilizados para a compra do terreno e, posteriormente, para a própria execução da obra.
Os aportes iniciam-se mesmo antes do início efetivo das obras. Isso se faz necessário para permitir o acúmulo de caixa, buscando minimizar a necessidade de levantamento de fundos adicionais no transcorrer da obra para ajuste do fluxo de desembolsos da SPE.

TERCEIRA FASE

Execução da obra

Nesta etapa, é feito o encontro entre a estimativa inicial, o memorial descritivo e o orçamento quantitativo. É comum identificar neste momento diferenças entre a estimativa inicial e o orçamento quantitativo. Caso isso ocorra, é possível diluir a diferença apurada nos aportes a serem realizados durante todo o período de obra, sem prejudicar o fluxo de caixa da SPE. Se existir uma diferença entre a estimativa inicial e o orçamento, a NOVA não receberá a taxa de administração sobre essa diferença.
Durante este período a NOVA administra a execução da obra realizando orçamentos, contratos, cobranças, compra de insumos, contratação de serviços, entre outros. Também organizamos as Assembleias de Quotistas e trabalhamos na comunicação com o Conselho Fiscal e cotistas da SPE, disponibilizando Cadernos Contábeis, Relatórios Mensais incluindo acompanhamento da obra e imagens recentes, e várias outras informações na Área do Cliente e no App.

QUARTA FASE

Entrega da Obra

Este é o momento em que preparamos a dissolução da SPE. Para isso acompanhamos o processo de expedição dos Habite-se, a emissão da certidão negativa do INSS, realizamos a averbação da construção, instituição do condomínio e a individualização de matrículas. Uma vez individualizadas as matrículas, a SPE é dissolvida, com a consequente transferência de seu patrimônio aos quotistas, conforme o Acordo de Quotistas.
Cada uma das unidades possui um Manual do Proprietário, documento que busca otimizar a utilização do bem, contendo as informações técnicas necessárias, bem como sugestões de manutenção, limpeza, instruções de funcionamento de equipamentos instalados, dentre outras informações. O Manual do Proprietário busca promover a qualidade e a durabilidade das áreas privativas e comuns, com vistas a preservar o investimento realizado.

Garantia de transparência

Todos os sócios da SPE têm direito de fiscalização total durante todo o processo, incluindo acesso à todos os documentos pertinentes à SPE, caderno contábil e acesso ao canteiro de obras.
Ao formalizar a SPE, é realizada a primeira Assembleia de Quotistas onde são eleitos 3 conselheiros fiscais dentre os quotistas, que serão reeleitos anualmente. Estes terão como responsabilidade o acompanhamento e fiscalização da contabilidade da SPE.
Os sócios podem contratar auditoria externa para avaliar o andamento da obra e o canteiro, bem como auditoria para avaliar a contabilidade da SPE, a assertividade dos processos administrativos e se os valores arrecadados estão sendo utilizados para a finalidade correta.
O nosso grande diferencial é o cuidado em oferecer uma extensa quantidade de informações de maneira prática e de fácil compreensão. Os sócios de uma SPE administrada pela NOVA contam com uma seleção de ferramentas que possibilitam acesso fácil e atualizado às informações referentes à SPE ou à obra. Conheça as ferramentas abaixo.

Perguntas Frequentes

Quem é a NOVA e qual seu papel no processo?

O que é Construção a Preço de Custo?

Consigo financiar?

O que preciso para investir numa cota?

Sou estrangeiro, posso investir?

Como funciona o processo de pagamentos?

Posso dividir uma cota com outro investidor?

E se um cotista atrasar o pagamento?

Quais informações recebo no Relatório Mensal?

Tenho acesso a quais documentos pertinentes ao meu investimento?

É seguro investir nesse modelo?

O que é uma SPE?

Como funciona o ciclo do negócio?

Quais são as vantagens do modelo?

Quais são as desvantagens do modelo?

Quando é finalizada a administração de uma SPE?

Quanto tempo para a entrega do empreendimento?

Qual a diferença entre o modelo de Construção a Preço de Custo e o modelo tradicional de compra de imóveis?

Como a NOVA garante transparência?

Meu dinheiro pode ser usado em outros projetos?

Se o lucro do projeto não é da NOVA, como a NOVA faz dinheiro?

E se algo vier a acontecer com a NOVA?

“Neste modelo de negócio é extremamente importante ter confiança na empresa que está administrando a obra. A transparência que nos passam e a facilidade de acesso à informações construíram a confiança que tenho na NOVA. Eu consigo acompanhar as obras pela internet, verificando câmeras e com as fotografias periódicas disponibilizadas pela NOVA.”

Daniel Heller - Cotista

“Iniciamos nossa relação por meio de uma negociação de terreno, e ao estudar o trabalho da NOVA percebemos que ela estava nivelada por cima no mercado em questão de organização, segurança, transparência e por ter estruturado um modelo de negócio que traz muita segurança para o cliente. Isso nos deu segurança para comercializar cotas de projetos idealizados pela NOVA para nossos clientes de carteira, inclusive eu mesmo me tornei cliente.”

Marcos Alcauza - Cotista

Estudos de caso

Perfil:

Alto padrão


Tipo do imóvel:

Apartamento de 129m², 3 dormitórios (1 suíte) e vaga dupla de garagem


Localização:

João Paulo


Dez/17

Entrega

R$ 502 mil

Investimento

R$ 800 mil

Valor de venda

59%

Lucro bruto

Perfil:

Projetado para atender à demanda na região da UFSC


Tipo do imóvel:

146m² com terraço, 2 dormitórios (1 suíte) e 2 vagas de garagem


Localização:

Pantanal


Dez/17

Entrega

R$ 329 mil

Investimento

R$ 525 mil

Valor de venda

59%

Lucro bruto